부동산을 소유하면, 참으로 많은 종류의 세금을 납부해야 한다.
처음 취득하면, 취등록세, 보유하는 동안 매년 재산세, 처분을 했을 때 취득가액 대비 차액이 발생했다면 양도소득세를 내야 한다. 어떤 세금이든 납세자 입장에선 피하고 싶어도 피할 수 없는 것이 세금이지만, 위에 언급한 세금들은 비교적 납득할만한 사유를 가진 세금들이다. 하지만, 오늘 다룰 종합부동산세는 다소 징벌적이고, 이중과세의 여지가 있는 그래서 논란이 끊이지 않는 세금이다.
종합부동산세의 기본 컨셉은 소수에 편중된 부동산 자산에 대해 별도의 보유세를 부과하겠다는 것이다. 따라서, 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 경우에만 부과되며, 세대 합산이 아닌, 개인에게 부과되는 세금이다.
1. 납세 의무자
- 주택의 경우: 보유한 전국 주택의 공시 가격 합계액이 6억원 (1주택자의 경우 11억원)을 초과하는 자
- 토지의 경우: 보유한 전국 종합합산 토지의 공시 가격 합계액이 5억원을 초과하는자
- 건축물의 경우: 주택을 제외한 건축물의 부속토지 공시 가격 합계액이 80억을 초과하는자
공시 가격은 한국부동산원의 공시 가격 알리미 (https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm)에서 확인이 가능하다. 이곳에서 본인 소유 부동산의 공시 가격을 모두 더해서 주택 기준 6억원 (1주택자의 경우 11억원)이 넘으면, 종합부동산세 납부 대상자가 된다.
2. 과세 표준 및 세율에 따른 1차 세액
과세 표준은 (공시지가의 합- 공제액)* 공정시장가 비율로 계산된다.
공제액은 1인당 6억원이고, 공정시장가 비율은 22년의 경우 60%이다.
예를 들어보자, 서울에 18억, 경기에 각각 5억, 3억 공시지가인 총 3 주택 소유 세대를 가정해보자.
이 세대는 모든 주택을 부부 공동 명의로 보유 중이다.
이 경우, 과세 표준은
((18억+ 5억 + 3억)* 0.5 - 6억 ) *0.6 = 4.2억
6억원 이하 과세 표준, 3주택이상 누진세율 1.6% 및 누진 공제액 120만원을 적용한 1차 세액은
4.2억 * 1.6% - 120만원 = 552만원 이다.
3. 공제
(1) 재산세 중복분 공제
종합 부동산세는 기본적으로 보유세이므로, 재산세 기 부과분과 중복이 된다. 이 부분은 공제를 해준다.
공제액은 재산세 기납부분 * 6억원 초과 과세표준에 대한 표준세율 계산 재산세액 / 전체 과세 표준에 대해 표준 세율로 계산한 제한 세액
280만원 * (1.8억 * 0.25% - 18만원=27만원 ) /(7.8억 *0.04% - 63만원 = 249만원) =30만원
▶ 재산세 계산 공식으로 계산했다.
(2) 고령자, 장기보유 특별 공제
1가구 1주택을 전제로, 60세 이상 고령자 및 5년 이상 보유자에 대해서는 추가 공제가 된다. 다주택자는 해당 사항이 없다.
(3) 세부담 상한 세액
급격한 세부담을 막기 위한 장치로, 1주택자 기준 전년대비 세액 150% 초과 금액, 2주택자이상은 300% 초과 금액은 공제를 해준다. 즉, 1주택자는 전년비 150%, 2주택자 이상은 전년비 300%가 max 세부담 금액이다.
4. 농어촌 특별세
재산세 중복분을 제거한 세부담액에 농어촌 특별세가 20% 추가된다.
그렇게 최종 계산된 최종 세부담액은 아래와 같다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
| 공시가 합산 | 2,600,000,000 | |
| 부부 공동 명의적용 후 | 1,300,000,000 | 1인 지분 50% 적용 |
| 공제후 금액 | 700,000,000 | 1인당 6억 공제 |
| 과세 표준 | 420,000,000 | 60% 적용 |
| 세율 적용 1차 세부담액 | 5,520,000 | 누진세율 1.6%, 기본 공제 120만원 적용 |
| 재산세 중복분 제거 세부담액 | 5,220,000 | 재산세 중복분 30만원 적용 |
| 농어촌 특별세 | 1,044,000 | 20% |
| 최종 세부담액 | 6,264,000 |
종합부동산세는 12월 1일부터 공지가 되고, 12월 15일까지 납부 완료하여야 한다.
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